Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Ответ на этот вопрос стоит начать со ссылки на документы, определяющие понятие перепланировки и переустройства в многоквартирных домах.  

№Что считается перепланировкой?

Перепланировка – это изменение планировки помещения, при которой объединяются комнаты, производится монтаж или демонтаж несущих стен, перегородок, подоконной части, переносятся проёмы дверей (см. Закон РК «Об индивидуальном жилищном строительстве»).

Кроме того, перепланировкой считается переоборудование и реконструкция помещений. В домах типовой застройки чаще всего объединяют кухни с залом, санузлы с ванной комнатой, балконы и лоджии с кухней и жилыми комнатами.

В домах новой застройки чаще всего выполняют перепланировку под свои нужды, но при этом должны учитываться санитарные нормы: запрещается перенос инженерных сетей (канализация, водоснабжение).

Вредные советы

Начнем с того, что определенная планировка есть в любой квартире — даже в двухэтажном пентхаусе площадью более 200 "квадратов" без внутренних перегородок, в документах стены все равно нарисованы. И где должна располагаться кухня, а где санузлы — тоже. Отсутствие стен физически — для застройщика это возможность сэкономить, а для покупателя — выбрать для их возведения материалы по вкусу и нанять рабочих, которые смогут положить все ровно. Не случайно в квартирах с якобы "свободной планировкой" трассировка межкомнатных стен все равно обозначена — нижний ряд кирпичей на полу всегда выложен.

"В случае же изменения планировки ее все равно нужно согласовать, независимо от возраста дома или наличия готовых межкомнатных перегородок, — объяснили "РГ" в Мосжилинспекции. — На новостройки распространяются абсолютно все правила перепланировок — нельзя переносить "мокрые" зоны, объединять кухню с жилой комнатой в газифицированной квартире, вмешиваться в инженерные коммуникации и т.д.".

Тем не менее именно новостройки нередко становятся средоточием нарушений — корреспондент "РГ" убедился в этом сам, переехав в новый дом в ближайшем Подмосковье. Соседские перфораторы не стихают с утра до ночи, и, судя по общедомовому чату, консультируются с профессионалами их хозяева крайне редко. Именно поэтому одни устраивают себе теплый пол так, что у соседей остывают батареи, вторые ради просторной кухни сносят вентканал и оставляют половину подъезда без вентиляции, а третьи объединяют комнату с лоджией и начинают за счет всего дома отапливать улицу.

Судя по открытым чатам других новостроек, там происходит то же самое. В Долгопрудном, к примеру, в новом жилом комплексе вопросы о перепланировке предпочитают задавать не в городской администрации или местной жилищной инспекции, а прямо во флудилке ЖК. "Соседи, кто знает, можно ли расширить выходящее на лоджию окно, чтобы было больше света?" — спрашивает обладатель новенькой "однушки" без ремонта. "Конечно, это же ваша квартира, делайте что хотите! Только батарея внизу будет мешаться, поэтому ее надо заменить на вертикальную или вообще вывести на лоджию", — дает мудрый совет сосед. Робкие намеки о том, что любые переустройства нужно согласовать хотя бы с управляющей компанией, тонут в гуле других идей по перепланировке квартир.

На какой ремонт не требуется разрешений

Перепланировкой, в соответствии с нормами жилищного законодательства считаются работы, которые внесут конструктивные изменения в помещении с последующим внесением новых данных в технический паспорт квартиры.

Читайте также:  Декор из гипса: особенности, виды, способы изготовления (35 фото)

Очевидно, что таких работ достаточно много. Не все они несут равный риск для безопасности и комфорта соседей по многоквартирному дому. Поэтому их можно разделить на три группы:

  1.  не нуждающиеся в согласовании,
  2.  согласуемые в уведомительном порядке даже постфактум,
  3.  требующие планового согласования.

К первой категории относится:

  •  Внешний косметический ремонт, если не меняется тип и рисунок покрытия,
  • Замена покрытия стен, потолка и полов,
  • Установка газовых и других нагревательных приборов при условии сохранения их количества и качества,
  •  Замена на кухне электроплиты на аналогичную,
  •  Установка кондиционера, сплит системы, антимоскитных сеток и телевизионных антенн,
  •  Устройство дверей – купе, самораздвижных или вращающихся в проемы с прежним размером,
  •  Ремонт балкона или лоджии с сохранением их прежних размеров,
  •  Ремонт инженерного оборудование с сохранением прежней конфигурации,
  •  Замена сантехники в прежних габаритах,
  •  Монтаж встроенной мебели, если она не формирует нового помещения,

Очевидно, такие работы, проведенные умелым мастером, не могут причинить ущерба целостности всего сооружения или нарушить законные интересы соседей.

Если жилье муниципальное

Если жильцы муниципальной квартиры провели незаконно перепланировку в помещении, они могут быть выселены.

Кроме того, с них будут удержаны все расходы, которые потребуется для исправления и восстановления первичного вида. Выселить могут и владельцев приватизированной квартиры, при этом им будет выплачена компенсация, которая ниже рыночной стоимости.

Чтобы избежать проблем с перепланировкой, необходимо заранее согласовывать все запланированные изменения.

Важно помнить, что за это грозит не только наказание, но и выселение из квартиры.

Какие перепланировки проще всего согласовать самостоятельно

  • Перепланировка в уведомительном порядке (раньше это называлось «по эскизу»).
  • Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций от организации с допуском СРО.
  •  Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора проекта дома.
  • Ранее сделанная перепланировка по техническому заключению о ее допустимости и безопасности.
  •  Перепланировка по типовому проекту ГУП МНИИТЭП (очень редко).

Самые популярные перепланировки, с проектами которых обращаются в БТИ:

  • раздел или объединение ванной комнаты и санузла;
  • перенос дверных проемов;
  • трансформация стен.

О такого рода переменах на жилой площади, люди заявляют чаще всего. А вот решив, например, перенести кухню в комнату со всеми сетями или сделать проём между спальней и лоджией, об этом сообщать не спешат.

Перепланировка №1: стены и манипуляции с ними

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • устройство и заделка проемов в ненесущих стенах;
  • полная или частичная разборка ненесущих стен;
  • устройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытия.

Требует проекта и его согласования:

  • любые виды работ, затрагивающие несущие стены (при устройстве проемов потребуется их усиление металлоконструкциями). При этом некоторые вмешательства в несущие стены могут быть признаны опасными и не будут согласованы вовсе.

Запрещено:

Исключения составляют варианты перепланировки газифицированных квартир, которые составляют достаточно большую долю жилого фонда в России. 

Даже если стена между газифицированной кухней и жилой комнатой не является несущей, ее разборка запрещена.

Однако обойти этот запрет можно, разобрав часть стены и установив дверь (при этом размер дверного проема жестко не регламентируется, а тип конструкции может быть любым, в том числе раздвижным вдоль или внутрь стены или складным в пределах проема).

Перепланировка №2: ванная и санузел

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • объединение ванной и санузла без увеличения площади.

Требует проекта и его согласования:

  • объединение ванной и санузла с увеличением площади (проект должен предусматривать гидроизоляцию на добавленной площади);
  • перенос ванной и санузла.

Запрещено:

  • увеличение ванной и санузла за счет кухни или жилых помещений (увеличивать площадь ванной и санузла можно исключительно за счет нежилых помещений вроде коридора или кладовой).

Перепланировка №3: балкон

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • остекление балконов и лоджий.

Запрещено:

  • перенос радиаторов центрального отопления на балкон или лоджию;
  • разборка подоконного блока, так как он является несущей конструкцией.

Если при ремонте не нарушаются установленные нормы, согласовать перепланировку, вопреки распространенному мнению, не очень сложно, и вполне возможно сделать это самостоятельно, без посредников. 

Читайте также:  Заказать косметический ремонт квартиры под ключ

Способы узаконивания

Перед тем, как узаконить перепланировку, сделанную давно, предстоит выяснить, в какую инстанцию нужно обращаться. Их довольно много. Гражданину предстоит взаимодействовать с:

  • городской администрацией;
  • жилищной инспекцией;
  • судом.

Узаконить перепланировку в 2020 году только через местную администрацию не получится. Способ подходит, если изменения еще не внесены, и гражданин только планирует предстоящий ремонт. Когда процесс завершен, без судебного разбирательства не обойтись.

Однако идти в местную администрацию всё равно придётся. Её необходимо оповестить о легализации перепланировки. Зачем придётся идти в суд. От его решения зависит, удастся ли узаконить выполненные коррективы.

Что запрещено при перепланировке?

Не допускается удаление несущих стен, так как это повлечёт за собой разрушение всего дома и угрозу жизни всех проживающих в этом доме. В случае объединения отдельных помещений, например, балкона и комнаты, тоже можно столкнуться с запретом на перепланировку.

Все дело в том, что соединение холодного помещения с тёплой комнатой, может нарушить правильный теплообмен. Правда, с помощью хорошо продуманной теплоизоляции эту задачу можно решить.

Ещё один запрет связан с переносом ванной, кухни или санузла в другую часть квартиры. Такая перепланировка не соответствует современным санитарным нормам и требованиям. В таком случае возможно нарушение в системе газопровода или водяной системе трубопровода, что может нанести существенный ущерб соседним квартирам.

Если перепланировка в основном касается кухни или санузла, то очень важно уделить внимание качественной и эффективной гидроизоляции и системе вентиляции. Нельзя переносить стояки.

Что нельзя делать

Существуют определённые запреты на некоторые виды перепланировки. И они созданы в первую очередь для того, чтобы не ухудшились жилищные условия, и человек не подвергся опасности. Например, если будет снесена несущая стена, то дом может рухнуть. Поэтому подобное и входит в число запретов. Но на этом не ограничиваются те вещи, которые делать нельзя. Стоит подробнее ознакомиться со списком, чтобы точно знать, какие работы провести не удастся.

Что нельзя:

  1. Сносить несущие стены, а также переносить двери, которые вмонтированы в них.
  2. Расширять санузел за счёт кухни, а также перемещать водопроводные стояки.
  3. Совмещать кухонную зону с жилым помещением, если установлено газовое оборудование.
  4. Пристраивать балкон, если не было получено на это разрешение.
  5. Расширять комнату благодаря балкону.
  6. Ставить радиатор на лоджию или на балкон.
  7. Расширять коридор за счёт жилой зоны.

Подобные изменения запретят проводить, а если человек выполнит их самостоятельно, то, как минимум, будет положен штраф. Также придётся вернуть всё, как было, чтобы не наживать себе проблем.

Следует помнить, что запреты существуют не просто так, и в первую очередь они призваны обезопасить жильцов дома. Если же им не следовать, то повысится риск несчастного случая, который навредит здоровью людей и может даже привести к летальному исходу.

Перепланировки не требующие согласования в году

Работы по перепланировке квартир требуют согласования с жилищными комиссиями, хотя часть операций можно проводить без оформления разрешительных документов. Определить виды перепланировок жилого помещения, требующие разрешений, можно в муниципальных органах Москвы, в БТИ, в жилищном кодексе, обратившись к юристам или прочитав информацию, изложенную ниже.

Читайте также:  Правила выбора мощности светодиодных светильников

Если владелец квартиры решил перепланировать свое жилье, то важно согласовать этот вопрос с жилищной комиссией вашего района. Для этого надо предоставить пакет документов, включающих технический паспорт и проект изменений, которые затем будут внесены в исправленную документацию.

Но если в процессе работ вы не получили разрешения, а целостность конструкции не была нарушена, то впоследствии этот вопрос можно узаконить самостоятельно или через компанию, занимающуюся такими проблемами. Их решение будет стоить денег, но экономия по времени и вероятность успеха заметно повысятся.

Что такое перепланировка и переустройство

В жилищном кодексе РФ различают понятия перепланировки и переустройства. Под перепланировку попадают все работы, которые изменяют конструкцию помещения, что обязательно должно отражаться в технической документации.

Под переустройством понимается улучшение качества комфорта жилья. Его можно отнести к видам перепланировки, не требующим согласования. Проведение переустройства подразумевает:

  • Замену окон, дверей.
  • Замену напольного покрытия.
  • Демонтаж и монтаж гипсокартонных перегородок.
  • Переустановку сантехнического оборудования в пределах квартиры.
  • Замену труб и радиаторов.

К самым популярным стандартным работам можно отнести замену на кухне газовой плиты на электрическую, обычной ванны на джакузи и другие операции. Существуют виды перепланировки, которые нельзя проводить ни при каких обстоятельствах. К ним относятся работы, нарушающие целостность общей конструкции:

  • Демонтаж несущих стен.
  • Перенос в нежилое помещение жилой комнаты.
  • Изменение работы вентиляции.
  • Вынос батареи на балкон.
  • Виды работ, которые предполагают совмещение жилых комнат с местом, где установлено газовое оборудование.
  • Подключение теплого пола к системе централизованного отопления.

Полный перечень таких работ указан в постановлении 508-ПП в статье 11.

К перепланировке, которую можно производить, но с условием обязательного согласования с жилищными комиссиями относят — изготовление проемов в несущих стенах, расширение комнат путем демонтажа перегородок, совмещение санузлов, соединение комнаты с балконом, изменение количества комнат и др. При этом важно учитывать, что общий метраж квартиры, заложенный в начальной планировке, не должен измениться.

Примеры перепланировки без согласования

Каждый случай по перепланировке, не требующей согласования, необходимо рассматривать индивидуально. Например, собственник жилья, живущий на втором этаже, который является владельцем квартиры-студии, решил перегородить комнату в связи с рождением ребенка. Если он собирается устанавливать стену из тяжелого строительного материала, то ему придется получать разрешение.

Но если бы у него был частный дом или он жил на первом этаже, то согласовывать этот вопрос не было бы необходимости. Решить вопрос без согласования в этом случае можно монтажом перегородки из легкого материала, например, гипсокартона.

Таким образом, выполняя перепланировку без согласования, вы уже знаете, что можно делать без разрешения, а на какие работы необходимо брать разрешение в жилищной комиссии. Если вы доверите решение этого вопроса нашим специалистам, то получите квалифицированную помощь по всем вопросам и решение проблемы в минимально возможные сроки.

Как и где узаконить изменения

Чтобы получить разрешительную документацию на перепланировку однокомнатной квартиры или объекта с большим количеством комнат, нужно в первую очередь обратиться с заявлением в БТИ. Сделать это необходимо, когда идея еще на стадии проекта. Кроме заявления потребуются выписка из ЕГРН и технический паспорт помещения.

Обязательными этапами согласования перепланировки квартиры являются инспекция сотрудника БТИ на объект, получение технического заключения о целостности стен, свидетельства о соответствии помещений санитарным нормам от сотрудника Роспотребнадзора. Процесс может быть длительным и хлопотным, однако, если в результате вы получите квартиру своей мечты, не создав угрозы обрушения здания, – оно того стоит.